Bijdrage Koffeman (PvdD) over Wijzi­gingswet Huis­ves­tingswet 2024

Voorzitter,

Vandaag spreken we over een belangrijke wijziging van de huisvestingswet 2014. Een wet die in tijden van woningnood, het niet kunnen voldoen aan het in voldoende mate bouwen van nieuwe woningen en de verdeling van schaarse ruimte noodzakelijk is. Maar de schaarste is geen gevolg van een natuurverschijnsel, maar van politieke keuzes in het verleden die bij de bespreking van dit soort schaarstevraagstukken niet onbenoemd mogen blijven.

In 2014 werd de wet in dit huis als hamerstuk aangenomen, van schaarste was nauwelijks sprake en minister Stef Blok zag zelfs mogelijkheden in het woonakkoord van 2013 met steun van VVD, PvdA, D66, SGP en ChristenUnie, een grote uitverkoop te organiseren van sociale huurwoningen.

De vrije markt als medicijn om de corporatiesector weer ‘gezond te maken’.

Op de vastgoedbeurs Real Expo Munchen 2015 prees de minister de lucratieve mogelijkheden voor buitenlandse investeerders aan van de Nederlandse sociale huurmarkt, en in de Frankfurter Allgemeine Zeitung vertelde hij triomfantelijk dat de dominante positie van de Nederlandse woningcorporaties definitief voorbij was, en dat buitenlandse beleggers alle ruimte zouden kregen zich op de Nederlandse woningmarkt te manifesteren.

Er kwam zelfs een internationale website “Investing in Dutch housing” om de uitverkoop van de sociale woningvoorraad een extra boost te geven.

De Duitse belegger Patrizia kocht voor 570 miljoen 5500 Nederlandse huurwoningen van woningcorporatie Vestia en Het Britse investeringsfonds Round Hill kocht voor 365 miljoen 4000 huurwoningen van het wooninvesteringsfonds.

Ver onder de WOZ-waarde, gemiddeld voor pakweg 100.000,= per woning, een schijntje vergeleken bij wat we vandaag bespreken als de ‘betaalbaarheidsnorm’.

Het gevolg van deze keuzes: de vanuit het buitenland gelokte investeerders namen voor 70% van de WOZ-waarde een hap uit de Nederlandse woningmarkt, ze liberaliseerden sociale huurwoningen en verhuren die inmiddels tegen woekerprijzen, ze pleegden zo weinig mogelijk onderhoud en deden nauwelijks iets aan verduurzaming, en toenmalig minister Blok claimde in een interview in het Financieel Dagblad van 6 oktober 2017 triomfantelijk dat hij (ik citeer) “de eerste VVD-er was die een heel ministerie heeft laten verdwijnen”.

De aanpak van het woningtekort, 900.000 woningen in 2030, loopt telkens stuk op een tekort aan bouwlocaties, een gebrek aan milieugebruiksruimte onder meer als gevolg van de stikstofcrisis, een gebrek aan aansluitingsmogelijkheden op het elektriciteitsnet en een tekort aan bouwvakkers en technici.

En de minister geeft aan dat er bij de huidige demografische ontwikkelingen na 2030 nog eens een miljoen extra woningen nodig zullen zijn.

Achtereenvolgende ministers stellen zichzelf enorme bouwopgaven om in de gunst van de kiezer te komen, maar slagen keer op keer niet om hun beloftes in te lossen.

Er wordt voortdurend gewezen naar nieuwkomers op de woningmarkt, waarbij asielzoekers in veel gevallen als dreigend gevaar voor de woningmarkt worden genoemd, terwijl de feiten aangeven dat op dit moment hun ruimtebeslag op de woningvoorraad relatief beperkt is.

In Nederland waren vorig jaar netto 220.000 migranten, waaronder 44.000 remigranten, 108.000 vluchtelingen uit Oekraïne met een tijdelijke verblijfsvergunning, maar ook 42.000 internationale studenten, 40% van alle eerstejaars.

Dat heeft te maken met politieke keuzes, niet met een autonome onstuitbare ontwikkeling.

De minister heeft deze week gepleit voor verruiming en grootschalige herintroductie van de aloude hospita, maar kijkt daarbij vooral naar een flexibilisering van de huurcontracten en niet naar verruiming van de hospitanorm van wat belastingvrij verdiend mag worden met de verhuur van kamers.

De minister geeft in de media aan dat er 900.000 alleenstaanden zijn met een woning van minimaal 90 vierkante meter en drie kamers of meer.

Om dat potentieel te benutten is het nodig niet alleen de hypotheekverstrekker gunstig te stemmen via flexibeler contracten voor kamerhuur, maar de verhuur ook fiscaal aantrekkelijker te maken.

Een hospita die een kamer verhuurt zit bij een huurder bij de huidige kamerhuurprijzen al snel aan de norm voor belastingvrij verhuren, of zelfs daarboven. Is de minister bereid meer onderzoek te doen naar verruiming van de mogelijkheden van kamerverhuur door hospita’s?

En hoe kijkt de minister aan tegen een versoepeling van het verbod om twee of meer woonruimten te verbouwen (artikel 21, lid d van de Huisvestingswet)? Ook daarmee zou immers woonruimte gecreëerd kunnen worden in grote woningen.

Ook de sterk toenemende vergrijzing en de noodzaak tot het vergroten van het arbeidspotentieel met mensen die werk doen dat wij in Nederland onvoldoende kunnen of willen verrichten, zogenaamde kennis- of arbeidsmigranten, vormt een groot deel van de binnenlandse woonbehoefte, waarbij de nog altijd zeer riante expatregeling zorgt voor oneerlijke concurrentie op de woningmarkt.

Het feit dat we 9 jaar na invoering de huisvestingswet opnieuw moeten bespreken zonder dat er systematische wijzigingen zijn gekomen in het lenigen van de woningnood, geeft een beeld van lapmiddelen, en dweilen met de kraan open.

Er zullen structurele maatregelen genomen moeten worden om de woningvoorraad substantieel te vergroten en flexibeler te maken. Ook de ruimtelijke indeling van Nederland zal daarbij tegen het licht gehouden moeten.

De helft van ons land wordt gebruikt ten behoeve van de vee-industrie maar de toegevoegde waarde in termen van het bruto nationaal product is gering. De maatschappelijke kosten zijn daarentegen enorm. Er is niet alleen te weinig ruimte voor woningen, maar ook voor natuur. We worstelen met stikstof, broeikasgassen, vervuiling van bodem en water en ziekten die overspringen van dier op mens. De veehouderij legt bovendien niet alleen een groot beslag op de ruimte in Nederland, ook het voormalig regenwoud staat onder druk, mede door de enorme hoeveelheid veevoer die daar wordt verbouwd en vervolgens naar Nederland wordt geëxporteerd voor het voeren van ons vee.

De grote problemen die daarmee gepaard gaan, bijvoorbeeld in termen van klimaatverandering, leggen extra druk op onze binnenlandse bouwbehoefte en zorgen voor een aanzwellende stroom klimaatvluchtelingen.

Doel van de wet is om gemeenten de mogelijkheid te geven maximaal 50 procent van de betaalbare nieuwbouw (met een maximale prijs van 390.000 euro) en sociale huurwoningen toe te wijzen aan mensen met een vitaal beroep of lokale binding. Maar de wet is in feite een lapmiddel in tijden van schaarste.

We bouwen in gebieden die onder de zeespiegel liggen, zoals de 5500 woningen in de Gnephoekpolder bij Alphen aan de Rijn, maar deskundigen waarschuwen dat dit een vorm van risicogedrag zou kunnen zijn die doet denken aan “na ons de zondvloed”.

Het kabinet onderzoekt weliswaar het verplicht stellen van een waterlabel naast een klimaatlabel om kopers van huizen meer inzicht te geven in de risico’s van hun nieuwe woning, zowel op schade door droogte als wateroverlast.

Alleen al een miljoen woningen heeft op dit moment het risico van funderingsschade als gevolg van te lage grondwaterstanden voor de landbouw en de schade daarvan kan in de tientallen miljarden belopen.

In die zin een vraag aan de minister hoe de betaalbaarheidsnorm zich verhoudt tot de nu nog verborgen gebreken die zich voor een huizenkoper kunnen voordoen nu er nog geen sprake is van een verplicht waterlabel.

En of hij van mening is dat de wet veel van z’n werkingskracht verloren heeft met amendering in de Tweede Kamer, en daarmee nog meer een lapmiddel dreigt te worden.

Aanvankelijk zou de wet van toepassing worden op zo'n 160.000 transacties van koopwoningen (bestaand en nieuwbouw) per jaar. Nu blijven alleen de nieuwbouwkoopwoningen over, oftewel ongeveer 17.000 verkopen per jaar. Graag een reactie van de minister.

Een ander probleem is de arbitraire toepassing van het leefbaarheidscriterium dat naast schaarste als argument misbruikt zou kunnen worden. ‘Een van de redenen is dat gemeenten in bepaalde buurten willen voorkomen dat eigenaren hun woningen verkameren of bouwkundig splitsen in kleinere woningen’, staat in deze toelichting. Gevreesd wordt voor ‘(te) grote druk op de openbare ruimte (parkeerplekken, afvalcontainers) en klachten van bewoners (geluidsoverlast, vervuiling)’.

Om die leefbaarheid te bewaken, maken gemeenten weleens misbruik van het begrip ‘schaarste’, vermeldt de toelichting. In zo'n geval categoriseert een gemeente woningen als ‘schaars’, terwijl dat niet de waarheid is. ‘Daarbij nemen zij het risico dat een eigenaar de regels met succes aanvecht bij de rechter, indien onvoldoende onderbouwd kan worden dat er schaarste is aan dergelijke woningen.’

Kan de minister iets meer zeggen hoe hij dergelijk misbruik van de nieuwe wetgeving wil voorkomen.

Voorzitter, dankuwel.